我县住宅小区公共收益资金管理办法（征求意见稿）

为有效指导我县住宅小区公共收益资金的管理和使用，规范和引导物业服务企业、业主委员会的行为，保护业主权益，根据《中华人民共和国住宅小区民法通则》， 《中华人民共和国物业管理条例》、《湖北省物业服务管理条例》、《荆州市物业服务管理办法》、《公安县物业服务管理办法》等法律、法规、规章根据我县实际情况制定。

第一条 本办法所称住宅小区包括住宅小区和居住商业小区； 商业建筑可参照本办法执行。

第二条 公益范围的确定。 本办法所称公共收入，是指将住宅小区物业管理区域内业主共有部分、共用设施设备用于生产、经营、租赁等取得的收入。扣除法定税费、能源消耗、人工及其他管理成本，获得的收入。 一般公共福利包括但不限于：

（一）将车辆停放在非规划停车位、道路或者业主共有场地取得的收入；

（二）利用业主共有空间开展商业活动以及投入快速储物柜、饮水机等设施取得的收入；

（三）利用业主共有空间、灯箱、单位门、外墙、屋顶、围墙、大门等设置户外广告，以及利用电梯轿厢、单位门厅、走廊等设置户外广告取得的收入室内广告；

（四）业主共有的文化体育设施使用收入；

（五）业主共有配套用房的使用收入；

（六）通信运营者设立通信基站等设备收取的土地占用费或者场地费；

（七）有关单位支付给全部或者部分业主的违约金、赔偿金、旧设备残值等；

（八）公共收入利息及其他收入。

第三条 享受公共利益。 获取社会公共利益应当遵守法律、法规的规定。 不得擅自改变房屋、设施、设备的用途，不得妨碍业主、使用人正常使用财产，不得影响财产使用安全。 签订公益合同应当遵循以下程序：

（一）物业服务初期（业主大会成立前），对非规划停车位、道路或者业主共有场地停放车辆取得的收入的管理费用，应在《办法》中规定。初步物业服务合同”。 其他公益性福利应当在物业服务企业签订合同后1个月内向居（村）委会、县住房建设部门报告。 物业服务企业代收、留存业主共享收益资金的管理费扣除比例。 普通住宅物业前期，暂按前期物业服务合同约定的收益金比例扣除。

（二）业主大会成立后，取得公共利益必须依法经业主大会表决通过。 业主委员会或业主委员会委托物业服务公司在合同签订后1个月内向居（村）委会和县住房建设部门报告。

（三）业主委员会与物业服务公司签订的合同应当在社区、楼道公示栏公示，内容应当包括共用部分的具体位置、公共收入来源、收入周期、收入金额、管理费用、分配方式等

第四条 公共利益的归属。 社区公共收入扣除合理的管理运营费用后，剩余部分归全体业主所有。

第五条 公益事业的管理主体。 业主委员会（未设立业主委员会的，则为社区居委会）牵头组织开展对住宅小区物业服务用房、共用设施设备、公益性等情况进行彻底审查和登记备案，规范共享资产租赁和合同管理，明确公共利益范围。 业主委员会成立前，公共收入管理单位是当地社区居民委员会； 社区业主委员会成立后，公共收益管理单位为社区业主委员会。

第六条：公益监督机构。 县住建部门负责加强公益公开的监督管理。 社区居委会负责指导和规范辖区业主委员会、物业服务企业每季度第一个月在社区、楼道公示栏公示上季度公共收支情况。 公示期不少于1个月，并准备公示照片和资料。 归档工作。 社区居委会全面参与流程管理，对居住区公益金的使用和披露情况进行日常监督。

第七条 公益事业的运营和管理。 物业服务初期（业主大会成立前），社区公共福利暂由物业服务公司管理。 业主大会成立后，社区的公共利益由业主委员会管理。 业主大会对经营管理有相关决议的，以业主大会决议为准。 公共运营合同应由社区委员会审查和审核，合同中应明确管理和运营费用占公共利益的比例。 合同期限不得超过业主委员会任期和物业服务合同期限。

第八条 公益金账户管理。 业主委员会成立前的公共收入，由物业服务企业、当地居民（村）人民委员会和指定商业银行管理； 业主委员会成立后的公共收入，由业主委员会、当地居民（村）人民委员会和指定的商业银行管理。 指定商业银行开立联名账户。

第九条 公益金的使用范围。 公共收益主要用于补充住房专项维修资金。 经业主大会批准，公共收益可以用于下列支出：

（一）共用零部件、共用设施、设备的更新、改造、维修、保养费用以及共用设施、设备的保险；

（二）共用零部件、共用设施、设备的应急处置费用；

（三）业主大会、业主委员会工作经费的筹建；

（四）业主委员会成员的交通费、通讯费及其他工作费用；

（五）公益事业、信息公开费用、税收的审计；

（六）扣除物业服务费、水电共用费等合法费用；

（七）由业主共同确定的其他物业服务费用。

公共收入管理单位应当在社区管理规定和公共收入使用办法中规定公共收入支出的相关内容，并制定年度公共收入使用计划，经业主大会决定后使用。 任何单位和个人不得非法侵占、处置或者挪用公共利益。

第十条 公益金使用程序。

（一）物业服务初期（业主大会成立前），物业服务公司应制定公共收入使用方案，并报社区居委会审核备案。 使用计划应当包括业主公共收入资金用途、预算、项目实施进度、监督方式、是否需要审计、价格审查等内容。 经社区委员会审查后，符合使用范围的，按照民法典第278条的规定，提交全体或者相关业主投票表决。 表决通过后，由物业服务公司组织实施。 资金由物业服务企业使用，经社区委员会审核，业主大会表决通过，经银行批准后拨付使用。

（二）业主大会成立后，符合社区议事规则和管理规定的，由业主委员会制定公共利益使用方案，提交全体或相关业主表决，并依照民法典第278条规定投票。 表决通过后，由业主委员会组织实施。 资金由业主委员会使用，经社区委员会审议，业主大会表决，经银行批准后拨付使用。

（三）业主大会可以授权业主委员会在一定数额内决定业主公共收益资金的使用。 在与紧急使用房屋修缮资金相一致的范围内，优先使用公共资金。

第十一条 公共利益的公开和管理。 公共收入应当按照规定单独核算并公布账目。 业主委员会、物业服务企业应在每季度末结算公费收入，并于每年正月十五日前将上季度具体收支明细表张贴在社区、楼道的公告牌上。每季度或由社区业主通过微信群等方式告知所有业主，公示期不少于1个月。 公告同时报社区居委会、县住建部门备案。 业主有异议的，业主委员会或者物业服务公司应当自受理异议申请之日起5日内受理业主的询问。 业主对询问内容仍有异议的，辖区居委会、县住建部门将及时协调处理。

第十二条 公益事业的指导和监督。

（一）物业服务初期（业主大会成立前），物业服务公司应将公共收入的收支情况纳入年度财务审计，居（村）委会应加强监督审查，并报告县住房和建设部门。

（二）业主大会成立后，业主委员会应将公共收入收支和业主委员会工作经费纳入年度财务审计，社区居委会和县住建有关部门要加强监督检查。 年度审计费用由社区公共收入支付。

（三）业主委员会任期届满前，公益性和业主委员会工作经费的使用情况，在换届班子的指导下纳入新一届的财务审计。

（4）物业服务初期，业主大会成立、业主委员会任期届满后，审核结果须在物业社区公示栏、客服前台公示30天，必须接受业主的询问。

（五）业主对审核结果有异议的，由业主总户数和总面积20%以上联名向当地居民（村）委员会提出书面申请后，由居民（村） ）委员会将组织另一次审核。 对审计结果提出异议的，审计费用将从财政收入中扣除； 若对审计结果提出异议不成立，则审计费用由共有人承担。

（六）业主发现业主委员会、物业服务公司违反社区公共利益征收、使用的行为，业主可以向乡镇人民政府或者县住房建设部门投诉，也可以提起民事诉讼。依法向人民法院提起诉讼，维护业主的合法权益。 。

第十三条 公共利益转移方式。

（一）物业服务终止或者更换的，物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起10日内向业主委员会移交公共收入相关资料，包括凭证、报表、报表等。 没有业主委员会的，乡人民政府应当组织居民（村）委员会保存资料。

（二）业主大会成立后，物业服务公司应将收入明细账及加盖公司公章的相关凭证移交给业主委员会，相关资金在社区委员会和业主委员会的监督下划拨。县住房和建设部门。

（三）社区居委会组织改选小组进行改选的，业主委员会应当自改选小组成立之日起10日内将公益相关信息转交改选小组。 换届小组应当自新一届业主委员会选举产生之日起10日内将其保管的公益相关资料移交新一届业主委员会。

（四）业主委员会集体辞职，任期届满未选举产生新的业主委员会或者成员人数不足过半的，原业主委员会应当将公益性材料移交十日内移交社区居委会临时保管。 新一届业主委员会组建后，由社区居委会移交给其处理。

（五）物业服务企业、业主委员会未按要求划转公共利益的，县住房建设部门、乡镇人民政府（社区委员会）应当监督划转； 物业服务企业或者业主委员会拒绝转让物业的，乡人民政府应当召开物业管理联席会议协调解决。 物业服务企业拒绝移交物业的，县住房和建设部门将按照《湖北省物业服务管理条例》予以处罚。 业主委员会拒绝转让房产的，新业主委员会可以请求当地公安机关协助转让。 物业服务公司、业主委员会挪用、挪用公共利益的，按照有关规定追缴，给予警告，并处挪用、挪用资金金额二倍的罚款。

第十四条 侵犯公共利益的处罚。 物业服务公司或业主委员会未按规定管理、使用、宣传、转让社区公共利益的，除按照法律法规规定的上述监管处罚外，还将纳入物业服务信用评价企业，按照考核规定扣分。

第十五条 本办法适用的公共福利。 未成立业主委员会的，自本办法印发之日起两个月内，物业服务企业将历年公共收入账目上交所在地居委会，业主代表社区居委会委托社区居委会聘请审计机构进行审计。 物业服务企业应当按照原物业服务合同约定将公共收入扣除管理费用后存入公共收入共管账户。

社区成立业主委员会。 物业服务公司未交出公用收入账户的，物业服务公司将交出公用账户。 业主委员会将聘请审计机构进行审计。 物业服务公司根据审计结论，从管理费用中扣除公共收入。 剩余余额存入公共收入联合账户。

物业服务公司已将账目和公益金移交给业主委员会的，社区居委会将聘请审计机构对业主委员会公益金的使用情况进行审计。 业主委员会根据审计结论，将公益金余额存入公益金共同管理账户。 。

第十六条 本办法自发布之日起施行，有效期暂定两年。 本办法与上级规定不一致的，按照上级规定执行。

附录：

1.物业管理社区公共收入管理规定（模板）

2、季度公益金收支明细公开表（样表）